Aréna Ingatlan Centrum

Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai

Forrás: NAV

 

Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.

 

Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetnem az ingatlan értékesítése után?

Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.

 

Melyik időpontot kell figyelembe vennem az ingatlan szerzés időpontjaként?

Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.

 

Ha nem telt még el 5 év az eladott ingatlan megszerzése óta, hogy kell kiszámolni a személyi jövedelemadót?

A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet. Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél. Az így kapott összeg a számított összeg, ami szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken. Ha szerzést követő 5. évben, vagy utána történt az értékesítés, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Csökkentő tétel az ingatlan tulajdonbantartás időszakától függ. Minden ingatlan esetében a jövedelem a számított összeg (=bevétel-költségek)

• • 100 százaléka a szerzés évében és az azt követő évben;
  • 90 százaléka a szerzés évét követő második évben;
  • 60 százaléka a szerzés évét követő harmadik évben;
  • 30 százaléka a szerzés évét követő negyedik évben; 
  • 0 százaléka a szerzés évét követő ötödik és további évben történt értékesítés esetén.

Elszámolható kiadás:

1. Az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg
2. Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például: illeték, ügyvédi költség.
3. Az értéknövelő beruházás költsége.
4. Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás, például: hirdetési díj, ügyvédi költség.

Fontos, hogy ezekről az összegekről számlával vagy más bizonylattal kell rendelkeznie.

 

Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani, az adót megfizetni?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban.

 

Mennyi az illeték az ingatlanvásárlás után? 

Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani. Az ingatlan forgalmi értékét a NAV állapítja meg. (A forgalmi érték az az érték, amelyért az ingatlan általában eladható, ezért sok esetben megegyezik azzal a vételárral, amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben szerepel.) Ennek az összegnek a 4 százaléka az illeték. Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.

 

Ha az ingatlanon haszonélvezeti jog is van, akkor hogyan kell a tulajdonszerző illetékét kiszámolni?

Ha a vagyonszerzéssel egyidejűleg alapítanak haszonélvezeti jogot, illetve a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant adják el, a tulajdon megszerzőjének a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell csak illetéket fizetni.

 

Van-e olyan kedvezmény, hogy ha veszek egy lakást, az eladott lakásomat beszámítják és így kevesebb lesz az illeték?

Igen, ez az egyik leggyakrabban alkalmazott kedvezmény az illetékfizetés során, az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménye. Ha lakást vesz és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül másik lakását eladja, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni. Így, ha kisebb értékű lakás eladása után nagyobb értékűt vesz, a különbözet után kell csak 4 százalékos illetéket fizetnie. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárol, mint az értékesített lakásingatlana, egyáltalán nem kell illetéket fizetnie. A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell az adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon.

 

Építkezni szeretnénk ezért telket vettünk. Ez illetékmentes?

A lakóház építésére alkalmas telek megszerzése akkor illetékmentes, ha Ön vállalja, hogy arra 4 éven belül lakóházat épít. A felépített lakóházban a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség 10 százalékát. A lakóházépítési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell. A nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt. Ellenkező esetben az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetni.